产权交易|资产租赁-地产市场短期无大跌之势

     4月17日“新国十条”政策出台后，房地产市场立刻产生了浓厚的观望气氛，房价上涨的势头得到明显抑制，甚至在部分价格上涨过快的城市和地区，房价已经出现下降的苗头。

   根据历次政策出台后的市场反应以及2007年宏观调控的经验，在目前各项政策不变的情况下，市场的观望期大约为3～6个月。与2年前市场情况不同的是，尽管此次以严格信贷抑制投机需求为特征的调控政策能够一定程度上缓解市场供求矛盾，但经济增长、收入增加、人口增长及城市化进程加快、居住改善等长期基础性住房需求因素并未发生变化，而且目前经济处于上升周期，因此长期来看，房地产市场的供求矛盾依然非常严重，房价仍然存在很强的长期上涨压力。就金融因素而言，当前的政策也不会导致房价短期内迅速下降或市场崩盘的出现。

     首先我国房地产市场的杠杆率仍然较低，信贷控制仅能抑制部分需求。虽然目前银行对个人住房消费贷款的按揭比例理论上可以达到7成，但在实际操作中出于风险的考虑，很多贷款的实际按揭成数应该更低，这样居民购房的实际杠杆率大约在3倍以下。而且，通过新增购房贷款与住房销售额的比较，可以大致得到我国房地产的实际杠杆率。由图1可见，总体而言，我国居民购房的杠杆率仍然是比较低的，年度数据中的2009年仅为1.58，而2008年杠杆率较2007年的1.38下降了0.22，当年住宅价格也出现回落，再次说明信贷控制抑制需求和房价的效果明显。但是，观察2010年1季度的数据可以发现，即使是将住宅销售额经季节调整后，其杠杆率仍比2009年全年高0.32。这不仅可以解释2009年乃至2010年1季度房价的迅速攀升，但较低的杠杆率也说明信贷控制不会导致房价的迅速下降和市场崩盘。粗略计算一下，2008年新增购房贷款占住宅销售的比重比2007年下降了13.9个百分点，而住宅销售价格下降仅为1.9%，那么即使是按照新增购房贷款占住宅销售比重高达70%，由于信贷紧缩其比重下降至极端情况的20%，那么房价下降也仅为不到7%，而这个幅度实际上可以说是商品价格的正常波动，不会引起市场的崩溃。

    其次，房地产贷款已经成为商业银行最重要的信贷业务和盈利来源之一。存量数据方面，到2010年1季度有近20%的贷款直接与房地产相关，这样高的贷款产业集中度，无疑使银行和宏观经济受制于整个房地产业；在流量数据方面，到2010年1季度新增贷款的32.5%直接流向了房地产。

    同时，无论是存量数据还是流量数据，购房贷款业务占比要远远大于开发贷款业务，因此对需求的信贷控制实际上将直接影响银行的经营。银行在政策执行方面需要很大的调整，而这种调整并非短期内能够实现的。特别是今年1季度，新增购房贷款占比仅比2007年高不到1个百分点，因此即使出现2008年那样甚至更糟的局面，短期内房价也不会出现更大的调整。

    第三，房地产信贷业务仍然是银行的优质资产。严格意义上来说，市场化仅13年的中国房地产市场仍然未经历一个真正完整的循环周期。房地产贷款，特别是作为新兴业务的住房贷款，成为银行的优质资产和良好的可持续性盈利来源。相较其他类型的贷款，房地产类贷款的不良比率也相对较低，房地产开发贷款比例较商业银行总体不良贷款比例和制造业不良贷款比例都要低，而个人住房贷款不良率仅比国际组织类贷款高0.3%，可以说是银行最为优良的资产之一。

    特别是，购房贷款一般都是中长期贷款，银行能够获得持续稳定的利息收入。事实上，随着最近几年房地产市场的繁荣发展，房地产贷款的质量呈现不断好转的态势。房地产开发贷款不良率由2005年的9.2%逐年下降至2008年的3.35%；2008年个人按揭贷款不良率仅为0.91，较上一年下降了0.15个百分点。面对这样优质的资产业务，即使是市场存在一定的泡沫，房价是虚高的，但在泡沫阶段往往无法准确判断问题的严重程度。当其他银行都积极向房地产市场扩展业务的情况下，单个的银行也只好选择进入，否则将失去市场的份额和竞争力；更何况万一市场情况不理想，那么这种损失也往往被认定为系统性风险，很难追究个体的责任。因此此次调控对房价下降的压力也是有限的。

    第四，居民购房仍以自住为主，房价下行对信贷质量和宏观经济的影响有限。如果居民购房主要是为了自住，那么即使房价下跌，购房人一般也不会出现严重的违约行为。10年前香港的经验表明，即使是由于房价下跌而出现“负资产”的极端情况，自住购房者的违约率也是比较低的。随着近年来金融改革、监管条件的改善以及对房地产金融风险的重视，银行风险管理水平有了一定的提高，我国银行业不良贷款比例已由10年前的近30%下降至2010年1季度的1.4%，个人住房按揭贷款的违约率更是近乎于0。而且根据有关调查数据，有购房需求的居民中投资性购房比重为23.1%。我国住房贷款仍然以自住为主，这样即使房价下跌，其违约风险也相对较低，因此不会对银行信贷质量和宏观经济带来剧烈冲击。

    最后我国住房金融创新程度有限，市场泡沫风险相对较小。虽然从流动性和交易成本方面，近年来通过税收等政策增加了市场交易的成本，但在强劲的景气上升阶段显然这种往市场中掺沙子的做法除了将交易成本转嫁于买方外，是无法取得预期效果的，更何况大量交易中介组织的存在又大大降低了交易成本。但是，我国的住房金融目前仍然以住房按揭贷款为主，证券化住房金融产品市场仍处于探索阶段，金融期货、期权等最为基本的金融衍生品还不多见，市场交易者的金融知识、金融技术和风险管理能力还远未能支撑一个复杂的金融市场，我们与以房地产为标的的金融衍生品市场还有相当长一段距离，因此流动性带来的泡沫风险也相对较小。

    综合以上理由，我们可以比较有把握地说，短期内房价不会出现迅速下跌，市场并不会崩盘。虽然长期房价上涨因素依然存在，但我们应当坚持需求抑制性政策，努力实现供求平衡，以此促进房地产市场平稳健康发展。

来源：中国房地产报